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Datenerhebung, Auswertung und technische Umsetzung durch den Gutachterausschuss im Oberbergischen Kreis
Der „Mietspiegel für frei finanzierte Wohnungen“ dient als Richtlinie zur Ermittlung
ortsüblicher Vergleichsmieten. Er bietet den Mietpartnern eine Orientierungsmöglichkeit, um in eigener
Verantwortung die Miethöhe je nach Lage, Ausstattung, Zustand der Wohnung und des Gebäudes zu vereinbaren.
Dieser Mietspiegel gilt nur für Mietwohnungen und vermietete Häuser auf dem freien, also dem nicht preisgebundenen
Wohnungsmarkt.
Die Grundlage für diesen Mietspiegel bildet eine repräsentative Umfrage im Oberbergischen Kreis aus den Jahren 2016 bis 2021.
Die hier zugrunde liegenden rd. 4500 Datensätze sind Mieten, die in den Jahren 2015 bis 2020 neu vereinbart oder,
von Betriebskostenerhöhungen abgesehen, geändert worden sind.
Der Mietspiegel wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen errechnet und erfüllt methodisch die
Voraussetzungen eines „einfachen Mietspiegels“ nach §558c des BGB.
Es gehört zu den wesentlichen Merkmalen des Wohnungsmarktes, dass die Mietpreise gleichartiger Wohnungen im Einzelfall erheblich
voneinander abweichen. Dies liegt zum einen am individuellen Gestaltungswillen der am freien Wohnungsmarkt
handelnden Mietparteien und zum anderen an nicht systematisch fassbaren Unterschieden der Wohnwertmerkmale.
Deshalb gilt die Miete einer konkreten Wohnung auch dann als ortsüblich, wenn sie innerhalb
einer Spannbreite von Mietpreisen liegt, in der sich zwei Drittel aller Mieten dieser Wohnungsklasse befinden.
Diese 2/3-Spanne beträgt im Oberbergischen Kreis ± 20 % um die durchschnittliche Vergleichsmiete, d.h. ohne
Betriebskosten/Nebenkosten gemäß Betriebskostenverordnung.
Der Mietspiegel in der vorliegenden Form wurde von den Interessenvertretern der Mieter und der Vermieter
im Oberbergischen Kreis als einfacher Mietspiegel anerkannt. Er tritt am 1. Oktober 2021 in Kraft.
Zur Ableitung einer lagetypischen, d.h. einer auf die Adresse bezogenen Miete, sind
im Oberbergischen Kreis neben der Zugehörigkeit zu einer der 13 kreisangehörigen Städte oder Gemeinden 6
Infrastrukturkriterien maßgebend. Hierzu gehören die jeweiligen, geradlinigen Entfernungen zur nächsten
Apotheke, zum nächsten Kindergarten und zum nächsten Supermarkt sowie die Erreichbarkeit des Öffentlichen
Personennahverkehrs (Busse, Bahnen), die lagetypische Art der vorherrschenden Bebauung sowie die Ausrichtung
des Grundstückes zur Sonne.
Der Einfluss weiterer lagebezogener Kriterien wie z.B. Lärm-/Geruchsbelästigung, Höhen-/Tallage oder anderer
struktureller, topografischer und soziografischer Besonderheiten konnte nicht systematisch nachgewiesen werden.
Werden diese oder weitere Kriterien im Einzelfall als mieterhöhend oder mietmindernd wahrgenommen,
so können hierfür entsprechende Zu-/Abschläge im Rahmen der ortsüblichen Mietwertspanne (s.u.) angebracht werden.
Hinsichtlich des Gebäudetyps konnte lediglich für Einfamilienhäuser ein Einfluss
auf die Miethöhe nachgewiesen werden. Eine systematische Abhängigkeit der Miethöhe von der Geschosszugehörigkeit
einer Wohnung konnte allerdings nicht festgestellt werden. Führt im Einzelfall die Wohnungslage innerhalb
des Gebäudes zu einem objektiv erkennbaren Vor-/Nachteil für die Wohnung, so können hierfür entsprechende
Zu-/Abschläge im Rahmen der ortsüblichen Mietwertspanne (s.u.) angebracht werden.
Die Berechnung der Wohnungsgröße erfolgt nach der Wohnflächenverordnung, wobei die Balkon- und die gedeckte
Terrassenfläche nur zu 1/4 angerechnet werden.
Wurde die Wohnung nicht oder kaum modernisiert, wird das Originalbaujahr des Gebäudes angehalten.
Bei umfangreichen Modernisierungen wird ein abweichendes (fiktives) Baujahr berechnet.
Dieses kann zuverlässig als Mittelwert aus dem Errichtungs-/Bezugsbaujahr und Modernisierungsjahr
bestimmt werden.
Bei Kernsanierungen wird das Sanierungsjahr als abweichendes Baujahr zu Grunde gelegt. Unter Kernsanierung
versteht man den umfassenden Austausch der Strom-/Wasserleitungen, Fenster, Türen und Sanitäranlagen
entsprechend dem jeweils aktuellen Standard, so dass der Sanierungsumfang insgesamt über 75 %
der Wohnungssubstanz beträgt.
Die 5 gelisteten Ausstattungsmerkmale wirken unterschiedlich, aber systematisch und
zuverlässig auf die Miethöhe. Weitere vorhandene Ausstattungsmerkmale (z.B. Fassadendämmung, Tageslichtbad,
WC außerhalb der Wohnung, gefangener Raum) oder ein besonderer Wohnungszustand können jedoch im Einzelfall
als Vor-/Nachteile gewertet und durch Zu-/Abschläge im Rahmen der ortsüblichen Mietwertspanne (s.u.)
angebracht werden.
Sofern die Heizung vom Mieter eingebaut wurde, gilt die Wohnung als Wohnung ohne Heizung.
In diesen Fällen ist die Miete zu reduzieren.
Es gehört zu den wesentlichen Merkmalen des Wohnungsmarktes, dass die Mietpreise gleichartiger Wohnungen im Einzelfall erheblich voneinander abweichen. Dies liegt zum einen am individuellen Gestaltungswillen der am freien Wohnungsmarkt handelnden Mietparteien und zum anderen an nicht systematisch fassbaren Unterschieden der Wohnwertmerkmale. Deshalb gilt die Miete einer konkreten Wohnung im Allgemeinen auch dann als ortsüblich, wenn sie innerhalb einer Spannbreite von Mietpreisen liegt, in der sich 2/3 aller Mieten dieser Wohnungsklasse befinden. Diese 2/3-Spanne beträgt im Oberbergischen Kreis ±20 % um die durchschnittliche Vergleichsmiete, d.h. ohne Betriebskosten/Nebenkosten gemäß Betriebskostenverordnung.
Bei einer Erstvermietung (nach Neubau oder Kernsanierung) ist eine Erhöhung der durchschnittlichen Vergleichsmiete um bis zu 30 % üblich.
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gutachterausschuss@obk.de
Alle Rechte vorbehalten. Vervielfältigung (auch auszugsweise) und Speicherung in elektronische Systeme nur mit ausdrücklicher Genehmigung
mit diesem Fragebogen bitten wir Sie um Ihre Mithilfe bei der Aktualisierung des Mietspiegels für den
Oberbergischen Kreis und seine Städte und Gemeinden.
Ihre Mitwirkung an dieser Erhebung ist freiwillig und dient der
Schaffung einer repräsentativen Datengrundlage. Bitte unterstützen Sie uns mit Ihrer Teilnahme, die nur wenige Minuten
benötigt. Je mehr Daten vorhanden sind, umso besser und genauer wird der Mietspiegel.
Es werden keine personenbezogenen Daten erfragt. Ihre Angaben werden zu jeder Zeit nach den geltenden datenschutzrechtlichen
Vorgaben behandelt und an niemanden weitergegeben. Weitere Informationen finden Sie unten.
Wenn es möglich ist, sprechen Sie bitte mit Ihrem Mieter / Vermieter über diese Umfrage und klären Sie,
wer von beiden an dieser Umfrage teilnimmt. Mehrere Antworten für das gleiche Objekt sollten vermieden werden.
Vermieter mehrerer Wohnungen (z.B. in einem Gebäude) bitten wir, diesen Fragebogen entweder mehrmals auszufüllen
oder mit der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in Kontakt zu treten (02261-886273).
Angaben zu leerstehenden Objekten werden nicht benötigt.
Diese Umfrage können Sie auch unter https://mietspiegel-umfrage.obk.de
online beantworten.
Der Mietspiegel hat eine hohe friedensstiftende Bedeutung. Er ist ein geeigneter Orientie-rungsrahmen für Mieter und Vermieter bei der eigenverantwortlichen Festlegung der Mieten und Mieterhöhungen. Mit Ihrer Teilnahme erhöhen Sie die Genauigkeit der Ergebnisse, denn je mehr Daten vorhanden sind, umso besser und genauer wird der Mietspiegel.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte kann laut §3 DSG NRW in Verbindung mit der Grundstückswertermittlungsverordnung (§35 und §39) Erhebungen für eine Mietpreissamm-lung durchführen und bei der Erstellung des Mietspiegels mitwirken. Die zuständigen Stellen für den Mietspiegel sind entweder der Mieterverein und die Haus & Grundbesitzervereine oder die Städte / Gemeinden des Oberbergischen Kreises (§558c BGB).
Die personenbezogenen Daten (Eigentümer-, Mieternamen), die wir für ein Anschreiben an Sie genutzt haben, wurden nur zu diesem Zweck ermittelt und nicht gespeichert. Die objektbezogenen Daten werden in einer separaten Datenbank der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses gespeichert. Andere Stellen haben darauf keinen Zugriff.
Mit der Teilnahme an dieser freiwilligen Erhebung (§7 DSG NRW) stimmen Sie der weiteren Verarbeitung Ihrer Daten zu.
§ 3 Datenschutzgesetz NRW - Zulässigkeit der Datenverarbeitung
§ 7 Datenschutzgesetz NRW – Erhebung von Daten
§ 35 Grundstückswertermittlungsverordnung NRW - Aufgaben des Gutachterausschusses
§ 39 Grundstückswertermittlungsverordnung NRW - Aufgaben des Gutachterausschusses
§ 558c BGB - Mietspiegel
§ 558e BGB - Mietdatenbank